Diễn đàn Thanh Niên Xa Mẹ

Diễn đàn Thanh Niên Xa Mẹ (http://www.tathy.org/thanglong/index.php)
-   Chợ Đuổi (http://www.tathy.org/thanglong/forumdisplay.php?f=26)
-   -   Đầu tư Bất động sản (http://www.tathy.org/thanglong/showthread.php?t=23690)

Tiểu Ninh Tử 03-04-2010 09:42 AM

Đầu tư Bất động sản
 
Có nhiều bác hỏi em quá thành ra lại phải lập riêng topic này gửi các bác. Mục đích của topic này là anh em trao đổi kinh nghiệm đầu tư, chia sẻ thông tin mới về các dự án BDS, bác nào đang có ý định mua mảnh này, chung cư kia thì cũng lên đây tham khảo ý kiến coi sao. Đọc thấy bài nào hay hay thì xin mời các bác cũng chia sẻ cho mọi người. Tất nhiên là những ý kiến trên này chỉ là ý kiến để tham khảo, quyết định đầu tư phải là của các bác. :D

Đầu tiên là bác nào cần tài liệu về Đầu tư bất động sản, văn bản luật để đọc kỹ thì email cho em, em sẽ gửi tài liệu cho.

Dâu 03-04-2010 11:46 PM

Ý tưởng của TNT rất hay!

Anh mới dạo một vòng Dương Nội, Văn Phú, Xa La, Thanh Hà, Lê Văn Lương, Ngoại giao đoàn ... anh thấy giá BĐS đang có vấn đề bất bình thường cô ạ. Khu đô thị Dương Nội như một đại công trường, nhưng cách xa trung tâm quá, các dịch vụ đô thị chưa có gì. Cô cho anh đánh giá về việc này xem thế nào. Đừng quên cho nhận định về tiềm năng một số dự án đang hot nhé!

Cá nhân anh hơi tiếc về bỏ lỡ cơ hội đầu tư Ngoại giao đoàn. Anh vẫn thích những nơi có sắc hoa đào, có gió Hồ Tây ...

chanchieu 04-04-2010 07:14 AM

Dâu viết: Cá nhân anh hơi tiếc về bỏ lỡ cơ hội đầu tư Ngoại giao đoàn. Anh vẫn thích những nơi có sắc hoa đào, có gió Hồ Tây.
Mình cũng như Dâu,khoái ở khu những khu gần sông hồ, khí hậu mát mẻ, lại có công viên to tướng nữa. Từ đấy vào trung tâm cũng không quá xa, đi sân bay tiện, lại gần cái siêu thị to tướng nữa

Hoa xuyến chi 04-04-2010 10:42 AM

Hôm trước cũng nhờ em Tử tư vấn về Dương Nội, chưa kịp cảm ơn ở bên topic kia, thôi gặp ở đây cảm ơn luôn nhé. Đầu tiên chị cũng thấy báo chí đưa tin giá gốc 14tr gì đấy, lại đóng tiền làm nhiều lần nên định hóng. Nhưng bây giờ thấy nhiều người nói giá gốc Nam Cường bán ra đã cao (~18tr), tiến độ đóng liên tục 3-6 tháng kể từ sau khi ký hợp đồng chứ ko theo tiến độ xây dựng, vị trí lại xa so với các khu khác (so với HN cũ) như Văn Khê mà giá Văn Khê cũng chỉ tầm ấy. Em Tử có nhận định/đánh giá về khu này như thế nào cho chị hóng tiếp với.

Tiểu Ninh Tử 04-04-2010 04:15 PM

Thực tế thì khu đô thị nằm bên trục đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn là đẹp. Nâng tầm tầm quan điểm hơn nữa thì khu này chính là thủ đô nhỏ của mạn Hà Đông, là điểm sáng của toàn bộ khu vực Hà Đông nhuộm nhoạm, cơ sở hạ tầng và dịch vụ xấu, yếu và thiếu ( bệnh viện, trường học, khách sạn, khu vui chơi, công viên). Nếu tính từ đường Khuất Duy Tiến hiện tại thì từ đây đi theo Lê Văn Lương ra đến khu A Dương Nội mất 5km, quá gần, đường Lê Văn Lương chỉ còn chừng 2km là thông với đường Lê Văn Lương hiện tại, Lê Trọng tấn tại khu này cũng đã thông thoáng, có đường sẵn đi thẳng sang Văn Phú, nếu nhìn về tổng quan, đây là 1 đại công trường với một loạt các ở Vạn Phúc, Galaxy, Dương Nội A, B, C, Văn Khê, Văn Khê mở rộng, An Hưng, sau này sẽ là một trung tâm sầm uất của Hà Đông. Túm lại, tiềm năng bất động sản tại khu vực này là cao.

Tuy nhiên, nếu bác nào đầu tư Dương Nội thì phải chú ý, em có nghe tin vịt là có sự chuyển giao, nhưng dù gì cũng sẽ ảnh hưởng đến tiến độ của Dương Nội. Bác nào đặt mục tiêu lâu dài thì okie, còn muốn lướt sóng em nghĩ nên tìm khu vực khác trong giai đoạn từ giờ đến hết quý 2 năm nay.

Dương Nội giá từ tầng 2 là 800$, tăng lũy tiến theo tầng là 16$, ngoài ra còn hệ số nữa, các bác cứ tạm tính trung bình là 18tr - 19tr/m2 cho em nhé.

Các bác cứ thư thư cho em tìm lại mấy bài cũ em viết, về các dạng đầu tư và khoanh vùng danh mục đầu tư. Cái này là tâm sự để các bác tham khảo, em chắc ở đây cũng vẫn là cừu non :D, hy vọng topic có nhiều cao nhân vào hải đăng cho anh chị em tathy:x

Tiểu Ninh Tử 04-04-2010 05:08 PM

Thông tin cho các bác đã và đang quan tâm vụ nhà tập thể cũ :
Hiện nay Bộ Xây dựng đã thống nhất với UBND TP HàNội kiến nghị chính phủ không tiếp tục triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ tránh chất tải hạ tầng thêm vào các khu vực mà nguyên trạng đã quá tải. Những dự án nào đã có giấy phép XD hoặc đã phá dỡ mớitiếptục triển khai. Hiện nay giá các nhà tập thể cũ quá cao( 25-35 triệu/m2) không phản ánh đúng giá trị của các căn hộ đã xuống cấp nghiệm trọng này. Các chung cư cũ sẽ ápdụng biện pháp di dời toàn bộ ra khác khu ở mới, đấu giá quyền sử dụng đất khu ở cũ theoquy mô mật độ thích hợp để lấy tiền đầu tư cho khu ở mới.

methangxo 04-04-2010 05:37 PM

Em TNT cho anh hỏi với vốn nho nhỏ 500tr đến 800tr thì nên đầu tư BDS như thế nào?
Tư vấn giúp với nhé, thanks
Hiện giờ mình đang 100% đầu tư chứng khoán nên muốn san bớt sang BDS...

Tiểu Ninh Tử 04-04-2010 06:14 PM

Em nhớ là em có viết 1 bài liên quan đến mục này rồi mà. Có gì thay đổi em sẽ viết thêm. 1/5 tới mức lương cơ bản tăng, lạm phát rõ, em nghĩ các bác cần cân nhắc việc gửi tiết kiệm hay là gửi vào bđs :)

Nếu có tầm vài trăm, thể nào cũng cố chơi chứng khoán để nâng tầng quan điểm lên chơi bất động sản. Còn nếu có tầm 2 tỷ trở lên, thế nào các nhà đầu tư cũng chỉ vứt vài trăm vài chứng còn lại mua 1 miếng đất để cắm dùi.

Đầu tư bất động sản theo em là phương án bảo vệ vốn tốt nhất, tất nhiên với những nhà đầu tư nhỏ, không phải vay lãi lủng gì thì đây là phương án gửi vốn an toàn và đỡ phải ngợi nhất.

Bất động sản đúng nghề em rồi, em làm nên em biết thực lòng cũng có thua lỗ cho các nhà đầu tư, các bác thua lỗ trong những trường hợp sau đây :

1. Chọn nhầm dự án :
- Dự án chủ đầu tư ma, coi như mất tiền
- Dự án không khả thi, mãi không khởi công, không xây dựng, trường hợp này các bác không lỗ, tuy nhiên không hề lãi vì tính độ trượt giá và gửi ngân hàng thì có khi đầu tư bđs này lại không thể bằng.

2. Chọn nhầm thị trường và thời điểm:
- Thị trường đang xuống dốc, chọn dự án tính thanh khoản thấp :
Ví dụ Keangnam là ví dụ điển hình, trường hợp này cũng là may xui thôi vì lúc đó Keangnam nó làm PR kinh quá. Bác nào mua đóng tiền tỷ vào rồi thị trường rớt đáy. Lúc đấy thường các nhà đầu tư mạnh tay đều đứt vì đã trót mua vào giá cao, tiền lớn, không thanh khoản được mà tiền lãi nặng.
>>> Những lúc nhận định thị trường đang rớt đáy thì các bác chuyển sang mua bđs giá trung bình hoặc mua đất nền để đấy hoặc mua nhà cho thuê, đầu tư tích lũy cho em. Coi như năng nhặt chặt bị chờ giai đoạn vượt đáy.
Với các bác đầu tư các bđs lớn, thanh khoản thấp mà không phải vay lãi thì em nghĩ đừng cut loss, bác em nào chạy qua Keangnam cho em mà coi, 1 tháng trước nó xây đến tầng mười mấy, thấp thôi, giờ phải xây đến tầng 20 rồi, bọn này làm nhanh kinh dị luôn. Em tin là Keangnam vẫn là 1 sự lựa chọn lâu dài chuẩn cho các nhà đầu tư, sau này tổng khu trục Phạm Hùng - Khuất Duy Tiến quá đẹp luôn.

Cái nguyên nhân đầu tư thất bại thứ 2 này thì thực ra dân mình ít người tính được, cũng như chứng khoán thôi, coi như số rồi. Cố gắng phấn đấu thôi chứ đừng tự kỷ làm gì các bác ạ.

Dựa trên những lý do thất bại kia thì em cũng xin gửi các bác vài cách luôn thắng khi đầu tư thị trường BDS:

Cái này em lại phải chia 2 loại đầu tư :
1. Vốn ít, chỉ đầu tư 1 dự án, không muốn tốn thời gian, không muốn suy nghĩ nhiều :
- Mua 1 chung cư tại khu triển vọng
- Mua đất nền tại một khu tương lai xa triển vọng đến khu triển vọng
- Mua đất thổ cư loanh quanh các khu triển vọng
Cách này hiệu quả có được là 1 năm hoặc 2 năm. Đảm bảo các bác không phải ngợi luôn. Cứ để đó thôi. Riêng thổ cư thì để lâu hơn chút.

2. Dành cho những nhà đầu tư BDS thực thụ, tính thanh khoản tính thời điểm 6 tháng đến 1 năm:
a. Chọn đúng dự án - chủ đầu tư :
- Chủ đầu tư ngon : tỷ như HUD, Vinaconex, Sông Đà, Phát triển nhà HN..
Có đắt 1 tý nhưng chắc chắn khi xuất phát nó sẽ tạo bước nhảy tốt và nhảy nhanh. Tuy nhiên thời điểm thị trường hiện tại cũng có một số tai nạn : ví như Keangnam, ví như ĐTM Vân Canh của HUD, đây là cả thị trường đều dính nên thôi các bác không cần tự kỷ. Chuyển hướng sang buôn chung cư nhỏ, thanh khoản cao cho em như Megastar, 28T làng quốc tế, Văn Khê,... lãi ít nhưng kiểu gì cũng lãi

b. Chọn địa thế ngon, gần các trục đang đang HOT, gần các khu vực có sẵn cơ sở hạ tầng giao thông và đông dân, cần giãn dân:
- trục 32, trục Lê Văn Lương kéo dài, Trục Láng Hòa Lạc 3 nhánh đường quốc lộ đang HOT
- Trục Khuất Duy Tiến - Phạm Hùng, Lê Trọng Tấn kéo dài, đường 70 là trục vành đai đang HOT
- Khu vực phía tây nam Hà Đông, phía Hoài Đức, Quốc Oai, An Khánh, Vân Canh,
- Tây Hồ Tây - khu Từ Liêm cũ, tiêu điểm là Phú Thượng, Xuân La, Xuân Đỉnh

Các tiêu chí này cũng dành cho nhà đầu tư loại 1 ;)

c. Em ngả nghiêng theo thị trường:
Cái này các nhà đầu tư cần chú ý cho em. Lúc nào cũng phải có thân quen trong list 3 môi giới tin cậy, 5 sàn / công ty môi giới BDS tin cậy hoặc thường xuyên qua lại. Các bác tầm 1 hoặc 2 tháng thẩm định thị trường 1 lần, hoặc thuê người cũng okie. Chỉ cần dạo qua vài thông tin các bác sẽ biết dự án nào đang nóng, giá đất dư lào dư lào để rồi triển khai kế hoạch đầu tư của mình.

Những nhà đầu tư thực thụ theo em cần phải có cái này. Nếu đầu tư 6 tháng thì tầm 3 tháng phải thẩm định 1 lần, nhớ tham chiếu các dự án khác nữa. Nói ra có vẻ mất time nhưng thực lòng không mất thời gian mấy đâu ạ, trong chừng 1,2 ngày đến 1 tuần là xong, bỏ ra cả tỷ bạc mà không làm điều này theo em hơi phí.

Thị trường đợt này ngoài 181 Nguyễn Huy Tưởng, Sme Hoàng Gia ít lời, còn các dự án khác em thấy đều rất lời. edit cái 181 này, em đang phải check thật kỹ bạn Megastar này, bác nào có tin gì PM nhé.

Em thí điểm các bác vài dự án nhé, có so sánh bài em viết từ 09-10-2009 đến hôm nay nhé.
09-10-2009, 09:57 AM
http://tathy.com/thanglong/showthre...5978#post615978
1. N05 Đông Nam Trần Duy Hưng : 700tr - 950tr
2. 28T Làng Quốc Tế TL : 500tr - 750tr/900tr
3. Meagstar : 16.2tr - 18tr
4. Nam An Khánh: mới tăng lên đột biến, đã qua sốt, đỉnh sốt là 25tr
5. Bắc An Khánh : 900tr - 2 tỷ
6.Gelexim: 22tr đường nhỏ - 29tr

Và hiện tại
1. N05 Đông Nam Trần Duy Hưng : gốc + vênh 1,3 - 1,5 tỷ
2. 28T Làng Quốc Tế TL : vênh 1,2 - 1,35 tỷ
3. Meagstar : 19 - 20tr
4. Nam An Khánh: 24 - 34tr/m2
5. Bắc An Khánh : 2 tỷ - 3 tỷ
6.Gelexim khu A, gần Láng Hòa Lạc đường to 73tr/m2, đường nhỏ 48tr/m2, khu D 27- 34tr/m2
7. Tân Tây Đô, Bắc 32 : Đều trên 30 triệu/m2

Đất dự án tăng lên có nghĩa thổ cư quanh đó cũng tăng.

Nói chung BDS chẳng bao giờ hạ, chẳng bao giờ cài số lùi, em nói thế cho nhanh các bác ạ. Các bác chỉ cần định hướng đúng, cô thương 1 tý là rung đùi mỉm cười được rồi.

Mạo muội em có vài lời để các bác tham khảo ạ

Tiểu Ninh Tử 04-04-2010 06:19 PM

Còn 1 bài về nhu cầu đầu tư dưới 1 tỷ nữa, em chạy đi có việc tí rồi tìm lại phục vụ các bác.

giaioto 04-04-2010 09:23 PM

Em Tử cho anh hỏi. Anh có mảnh đất ở Giang Biên, Gia Lâm định xây nhà để ở. Nhưng hiện nay chưa có nhu cầu. Bán đi lấy tiền đầu tư chung cư ở khu Hà Đông hơn hay cứ để thế hơn.

rien 04-04-2010 09:24 PM

Nhân tiện em Tử trả lời bên kia, tự nhiên thấy nghĩ ngợi. Anh hiện không ở VN (tất nhiên không phải VK), lại đang nhắm một căn ở Tp Hồ Chí Minh, mà nhà thì trước nay ở HN cả. Thế nếu mua được thì có phương án nào giải quyết được sổ đỏ không nhỉ ?
À mà vẫn đang chờ bài viết đầu tư dưới 1B VND :)

Tiểu Ninh Tử 04-04-2010 09:37 PM

Thực tế là những câu hỏi như bác giaioto là khó :D
Có 2 phương án:
- Đất để đó cũng chưa sinh lời, giờ bán đi xoay vòng đầu tư, ngó nghiêng vừa có kinh nghiệm lại vừa có tiền hiện trước mắt.
- Để đó thôi, bán đi đầu tư mãi có ít tiền quay lại mua chính mảnh đất mình có khi lại chả được :D, tốn thời gian.
Em nói thật bác là em chưa biết Giang Biên ở chỗ nào Gia Lâm luôn :D. Tuy nhiên nếu đất nhà bác đường to hoặc gần đường to, gần dự án hoặc khu quy hoạch em nghĩ để lại thì hợp lý. Ngoài ra nếu đất ông cha hoặc đất có lộc, cư dân hiền hoà, khu đông dân, xác định là xây nhà để ở thì bác nên để lại, đất nền sẽ ngày càng đắt bác ạ.

Nếu khu nhà bác đông dân bác xây nhà trọ 1 tầng coi sao.

Công Tử Bạc Liêu 04-04-2010 09:39 PM

Trích dẫn:
giaioto viết:
Em Tử cho anh hỏi. Anh có mảnh đất ở Giang Biên, Gia Lâm định xây nhà để ở. Nhưng hiện nay chưa có nhu cầu. Bán đi lấy tiền đầu tư chung cư ở khu Hà Đông hơn hay cứ để thế hơn.


Bán nhà ở quê lên mua nhà thành phố là hợp lý. Nhưng đã ở thành phố mà bán đất để mua chung cư lại là chuyện dại dột nhất trên đời. Giang Biên là ở đâu bác?

Tiểu Ninh Tử 04-04-2010 09:45 PM

Trích dẫn:
rien viết:
Nhân tiện em Tử trả lời bên kia, tự nhiên thấy nghĩ ngợi. Anh hiện không ở VN (tất nhiên không phải VK), lại đang nhắm một căn ở Tp Hồ Chí Minh, mà nhà thì trước nay ở HN cả. Thế nếu mua được thì có phương án nào giải quyết được sổ đỏ không nhỉ ?
À mà vẫn đang chờ bài viết đầu tư dưới 1B VND :)


Bác ơi, có dịch vụ làm sổ đỏ bác ạ, không thì giấy chứng nhận tạm trú mấy năm, có xác nhận của cơ quan nơi mình làm việc, cái này là điều kiện tiên quyết nên bác phải chắc là làm được trước khi mua nhà nhé. Em không ở Sg nên cũng không nắm cụ thể tư vấn cho bác được, nếu bác ở HN mà cần làm sổ đỏ thì em check dễ hơn.

Trong trường hợp bác mua đầu tư thì chả sao, bán trước khi làm sổ đỏ mà bác em.

Tiểu Ninh Tử 04-04-2010 09:48 PM

Híc, em có 1 bài viết về việc mua nhà, đất, chung cư dưới 1 tỷ mà lục mãi không thấy đâu. Giờ ngại viết quá, thôi để mai em không tìm lại được em sẽ viết lại phục vụ các bác.

chanchieu 04-04-2010 09:53 PM

Mình đồng ý quan điểm của bác Liêu, cách đây 08 tháng mình có mua một căn chung cư tại khu đô thị Việt Hưng, nếu cũng số tiền đấy để mua đất ớ loanh quanh quận Long Biên thì đất tăng ít nhất là 2 và nhà của em thì tăng lên 1/2, bác giaioto bán đất ở Giang Biên mua chung cư em thấy như bán bò tậu ễnh ương đấy.

Tama 04-04-2010 09:54 PM

Tùy, có lúc phải bán vàng mua đất, có lúc lại cần bán đất mua vàng. Có lúc bán chung cư mua đất, có lúc lại phải bán đất lấy tiền đầu tư nhà chung cư.

Ví dụ cụ thể: mình có cu em có con nhà chung cư TH-NC trước tết được giá bán đi lấy tiền mua đất. Căn hộ hơn trăm mét bán được 34 tr/m2 bù thêm ít tiền bên ngoài cu cậu mua được 70 m2 đất giá 55tr/m2 thành tiền gần 4 tỷ. Hiện nay đất thì lên 70tr/m2 còn chung cư thì xuống 33tr/m2.

Còn ví dụ về việc bán đất lấy tiền mua chung cư thì cũng nhiều lắm, nhưng để hội nghị tham luận. Em Ngọc đã có lời foreplay rồi, các bác cứ trăm hoa đua nở thôi. Nguyên tắc chung là nếu mình là chủ đầu tư đầu tiên thì không bao giờ sợ lỗ.

giaioto 04-04-2010 10:03 PM

Trích dẫn:
chanchieu viết:
Giang Biên cách khu đô thị Việt Hưng khoảng 1km, sát sông


Cảm ơn em Tử, Liêu và bạn Chán Chiếu. Chắc là tớ sẽ giữ đất trồng rau nuôi gà.
Mình cũng định đầu tư để tăng nhanh lợi nhuận có tiền xây nhà giống bạn bác Tama.

chanchieu 04-04-2010 10:04 PM

Quan điểm đầu tư BDS của mình là bán những chỗ mà giá đã lên như đã kỳ vọng, mua nhưng nới đất chưa tăng nhiều, bác giaioto ơi đất Giang Biên chưa chạy nhiều đâu, việc gì phải xoắn.

chicas 04-04-2010 10:38 PM

Người ở nơi khác mua nhà ở Sài gềnh vẫn được sang tên sổ hồng (đối với nhà chung cư) mà bác. Không cần chứng minh KT3

Trích dẫn:
rien viết:
Nhân tiện em Tử trả lời bên kia, tự nhiên thấy nghĩ ngợi. Anh hiện không ở VN (tất nhiên không phải VK), lại đang nhắm một căn ở Tp Hồ Chí Minh, mà nhà thì trước nay ở HN cả. Thế nếu mua được thì có phương án nào giải quyết được sổ đỏ không nhỉ ?
À mà vẫn đang chờ bài viết đầu tư dưới 1B VND :)


Múi giờ GMT. Hiện tại là 04:53 AM.

Powered by: vBulletin
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.